โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติในคอนโดไทยอธิบายละเอียด

โควตา 49% ทำงานอย่างไร และควรทำอย่างไรเมื่ออาคารเต็มโควตา

อัปเดตเมื่อ 2 สิงหาคม 2569·7 รายการ

โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ 49% เป็นกฎข้อเดียวที่กำหนดทิศทางการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติทุกครั้งในประเทศไทย มันกำหนดว่าคุณจะซื้อยูนิตที่ต้องการในชื่อของตัวเองได้หรือไม่ เอกสารที่การโอนเงินผ่านธนาคารต้องมีอะไรบ้าง และทางเลือกสำรองของคุณคืออะไรหากอาคารที่คุณถูกใจเต็มโควตาต่างชาติไปแล้ว นี่คือวิธีที่โควตานี้ทำงานจริง อธิบายทีละแง่มุม

Modern Bangkok condominium pool and tower

โควตา 49% วัดจากอะไรจริง ๆ

โควตานี้จำกัดกรรมสิทธิ์ต่างชาติไว้ที่ 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในอาคารชุด ไม่ใช่ 49% ของจำนวนยูนิต และไม่ใช่เพดานระดับเมืองหรือระดับประเทศ คำนวณแยกเป็นรายอาคาร อาคารขนาดเล็กจึงอาจเต็มโควตาเร็ว ในขณะที่อาคารขนาดใหญ่ยังมีที่ว่างอยู่ ที่ดิน บ้านที่ปลูกบนที่ดิน และทาวน์เฮาส์ไม่อยู่ภายใต้กฎนี้เลย กฎนี้ใช้เฉพาะกับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนแล้วเท่านั้น

คำนวณจากพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต
คำนวณแยกรายอาคาร ไม่ใช่ทั้งเมืองหรือทั้งประเทศ
ที่ดิน บ้าน และทาวน์เฮาส์ไม่อยู่ภายใต้กฎนี้เลย
อาคารอาจเต็มโควตาก่อนที่ยูนิตทั้งหมดจะขายหมด

ดูประกาศ

วิธีตรวจสอบโควตาคงเหลือของอาคาร

นิติบุคคลอาคารชุด (สำหรับอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว) หรือฝ่ายขายของผู้พัฒนา (สำหรับโครงการพรีเซล) สามารถบอกสถานะโควตาต่างชาติปัจจุบันได้ — ควรสอบถามก่อนวางเงินมัดจำจอง ไม่ใช่หลังจากนั้น เพื่อความมั่นใจเพิ่มเติม ควรขอการยืนยันเปอร์เซ็นต์โควตาคงเหลือเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะคำพูดปากเปล่าจากพนักงานขายอาจมองโลกในแง่ดีเกินจริง นายหน้าอสังหาฯ ที่มีใบอนุญาตและคุ้นเคยกับอาคารนั้นเป็นประจำมักเป็นทางลัดที่เร็วที่สุดสู่คำตอบที่แม่นยำ

สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดหรือฝ่ายขายของผู้พัฒนาโดยตรง
ขอการยืนยันเปอร์เซ็นต์คงเหลือเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่แค่คำพูด
ตรวจสอบก่อนวางเงินมัดจำจอง ไม่ใช่หลังจากนั้น
นายหน้าท้องถิ่นที่มีใบอนุญาตและคุ้นเคยกับอาคารมักตอบได้เร็วกว่าคอลเซ็นเตอร์

ดูประกาศ

แบบฟอร์ม FET: หลักฐานว่าเงินโอนมาจากต่างประเทศ

การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติกำหนดให้เงินซื้อทั้งหมดต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และให้ธนาคารไทยผู้รับโอนแลกเป็นเงินบาท — เงินที่อยู่ในบัญชีเงินบาทในไทยอยู่แล้วไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ธนาคารจะออกเอกสารรับรองในรูปแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) สำหรับยอดโอนก้อนใหญ่ หรือหนังสือรับรองเทียบเท่าสำหรับยอดที่น้อยกว่า กรมที่ดินจะขอดูเอกสารนี้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นควรเก็บต้นฉบับไว้ให้ดี

เงินต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศก่อน แล้วจึงแลกเป็นบาท
ยอดเงินในบัญชีบาทที่อยู่ในไทยแล้วไม่เข้าเงื่อนไขนี้
ยอดโอนก้อนใหญ่ได้แบบฟอร์ม FET อย่างเป็นทางการ ยอดเล็กได้หนังสือรับรองจากธนาคาร
กรมที่ดินต้องการต้นฉบับเอกสารนี้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

ดูประกาศ

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อโควตาเต็ม

เมื่อโควตา 49% ของอาคารถูกใช้เต็มแล้ว จะไม่สามารถขายยูนิตเพิ่มให้ผู้ซื้อต่างชาติแบบ Freehold ได้อีก จนกว่าเจ้าของต่างชาติรายเดิมจะขายให้ผู้ซื้อชาวไทย ทำให้มีที่ว่างเกิดขึ้น ทางเลือกที่เป็นจริงได้ของคุณคือ: รอให้มียูนิตว่างขึ้นมา ซื้อยูนิตภายใต้โควตาไทย (ซึ่งต้องใช้โครงสร้างบริษัทไทยที่ถูกต้องตามกฎหมายหรือผู้ถือร่วมชาวไทย — ควรขอคำปรึกษาทางกฎหมายก่อนเลือกทางนี้) หรือมองหาอาคารอื่นที่ยังมีโควตาเหลืออยู่

ไม่มีการขาย Freehold ให้ต่างชาติเพิ่มจนกว่าเจ้าของเดิมจะขายให้คนไทย
ยูนิตโควตาไทยมักต้องใช้โครงสร้างบริษัทไทยหรือผู้ถือร่วมที่ถูกต้องตามกฎหมาย
ขอคำปรึกษาทางกฎหมายอิสระก่อนเลือกแนวทางโควตาไทย
การเช็กหลายอาคารในทำเลเป้าหมายช่วยเปิดทางเลือกได้เร็วขึ้น

ดูประกาศ

การเช่าระยะยาว: ทางเลือกสำรองสำหรับที่ดินและอาคารที่เต็มโควตา

เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงได้เลย และโควตาคอนโดก็อาจเต็มได้ การเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนจึงเป็นทางออกทั่วไปสำหรับบ้าน วิลล่า และอสังหาริมทรัพย์ที่ผูกกับที่ดิน — และบางครั้งก็ใช้กับคอนโดในอาคารที่เต็มโควตาด้วย สัญญาเช่าลักษณะนี้มักจัดโครงสร้างไว้ที่ 30 ปีพร้อมสิทธิ์ต่ออายุ แต่การบังคับใช้สิทธิ์ต่ออายุนั้นไม่ได้รับการรับประกันตามกฎหมาย ขึ้นอยู่กับสิ่งที่ระบุไว้ในเอกสารสัญญาเช่าที่จดทะเบียนทั้งหมด จึงควรให้ทนายตรวจสอบก่อนเซ็น

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงได้ไม่ว่ากรณีใด
สัญญาเช่า 30 ปีพร้อมสิทธิ์ต่ออายุเป็นโครงสร้างทั่วไป ไม่ใช่การรับประกันตามกฎหมาย
การบังคับใช้ขึ้นอยู่กับสิ่งที่จดทะเบียนไว้ในสัญญาเช่าทั้งหมด
ให้ทนายด้านอสังหาฯ ไทยตรวจสอบข้อสัญญาต่ออายุก่อนเซ็น

ดูประกาศ

Freehold กับเช่าระยะยาว: ความต่างในชีวิตประจำวัน

คอนโด Freehold ภายในโควตาจะจดทะเบียนในชื่อคุณบนโฉนดโดยไม่มีวันหมดอายุ — คุณสามารถขาย ทำพินัยกรรม หรือจำนองได้เหมือนทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของทั่วไป (ผู้ซื้อต่างชาติรายถัดไปก็ต้องผ่านกระบวนการ FET แบบเดียวกัน) ส่วนการเช่าระยะยาวเป็นสิทธิ์ตามสัญญาในการใช้ทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กำหนด คุณไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ ดังนั้นการขายต่อจึงหมายถึงการโอนสิทธิ์การเช่าที่เหลืออยู่ ซึ่งโดยทั่วไปเป็นตลาดที่เล็กกว่าและเชื่องช้ากว่าการขาย Freehold

กรรมสิทธิ์ Freehold ไม่มีวันหมดอายุและขาย ทำพินัยกรรม หรือจำนองได้
การเช่าระยะยาวเป็นสิทธิ์ตามสัญญาที่มีกำหนดเวลา ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียน
การขายต่อสัญญาเช่าคือการโอนสิทธิ์ระยะเวลาที่เหลือ ตลาดขายต่อเล็กกว่า
ผู้ซื้อต่างชาติรายถัดไปของยูนิต Freehold คุณต้องผ่านกระบวนการ FET แบบเดียวกัน

ดูประกาศ

ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ทำให้การซื้อคอนโดของชาวต่างชาติสะดุด

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือ: จ่ายส่วนหนึ่งของราคาซื้อด้วยเงินบาทที่อยู่ในไทยอยู่แล้วแทนที่จะเป็นเงินโอนใหม่จากต่างประเทศ พึ่งพาคำรับรองโควตาแบบปากเปล่าแทนที่จะเป็นลายลักษณ์อักษร และเซ็นสัญญาซื้อขาย (SPA) โดยไม่มีทนายตรวจสอบว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากโควตาเต็มก่อนวันโอนของคุณ ข้อผิดพลาดเหล่านี้ล้วนอาจทำให้การจดทะเบียนที่กรมที่ดินล่าช้าหรือติดขัดได้ ดังนั้นควรเผื่อเวลาสำหรับแก้ไขปัญหาเอกสารก่อนถึงวันโอนที่ตั้งเป้าไว้

การจ่ายด้วยเงินบาทที่อยู่ในไทยแล้วอาจทำให้บางส่วนของการซื้อไม่เข้าเงื่อนไข
คำรับรองโควตาแบบปากเปล่าไม่มีผลบังคับใช้ — ขอเป็นลายลักษณ์อักษร
ให้ทนายตรวจสอบข้อสัญญากรณีโควตาเต็มใน SPA ก่อนเซ็น
เผื่อเวลาสำรองสำหรับแก้ไขปัญหาเอกสารก่อนถึงวันโอนที่ตั้งเป้าไว้

ดูประกาศ

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดในไทยได้กี่เปอร์เซ็นต์?

สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในอาคารสามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้ ส่วนที่เหลือ 51% ต้องถือโดยคนไทยหรือนิติบุคคลไทย เพดานนี้คำนวณแยกรายอาคาร ไม่ใช่ทั้งเมืองหรือทั้งประเทศ จึงควรตรวจสอบแต่ละอาคารเป็นรายกรณี

จะรู้ได้อย่างไรว่าโควตาต่างชาติของอาคารคอนโดเต็มหรือยัง?

สอบถามนิติบุคคลอาคารชุด (สำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว) หรือฝ่ายขายของผู้พัฒนา (สำหรับโครงการพรีเซล) ถึงสถานะโควตาต่างชาติปัจจุบัน และขอคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงินมัดจำจอง นายหน้าท้องถิ่นที่มีใบอนุญาตและคุ้นเคยกับอาคารมักยืนยันได้เร็วกว่าการสอบถามทั่วไป

ถ้าอยากซื้อคอนโดแต่อาคารนั้นโควตาต่างชาติเต็มแล้วต้องทำอย่างไร?

โดยทั่วไปคุณมีสามทางเลือก: รอจนกว่าเจ้าของต่างชาติรายปัจจุบันจะขายให้คนไทยและเปิดที่ว่าง ลองซื้อยูนิตโควตาไทยผ่านโครงสร้างบริษัทไทยที่ถูกต้องตามกฎหมายหรือผู้ถือร่วม (ควรขอคำปรึกษาทางกฎหมายก่อน) หรือเลือกอาคารอื่นที่ยังมีโควตาเหลืออยู่ ผู้ซื้อจำนวนมากพบยูนิตที่เทียบเคียงได้ในอาคารใกล้เคียงโดยไม่ต้องยอมลดมาตรฐานมากนัก

โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ 49% ใช้กับบ้านและที่ดินด้วยหรือไม่?

ไม่ใช่ โควตา 49% ใช้เฉพาะกับห้องชุดคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนแล้วเท่านั้น ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้โดยตรงเลยไม่ว่าจะมีโควตาหรือไม่ และมักใช้การเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนแทนเพื่ออยู่อาศัยในบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผูกกับที่ดิน

หน้าที่เกี่ยวข้อง

คู่มืออื่น ๆ

See All

7 รายการ

ทำเลซื้อคอนโดที่ดีที่สุดในกรุงเทพ

ค้นพบย่านที่ดีที่สุดในกรุงเทพสำหรับการซื้อคอนโด ตั้งแต่ทำเลหรูบนถนนสุขุมวิท ไปจนถึงย่านเกิดใหม่ราคาเข้าถึงได้ที่ให้ผลตอบแทนค่าเช่าสูง

6 รายการ

ย่านที่ดีที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย

จากกรุงเทพที่คึกคัก เชียงใหม่ที่สบาย ๆ และภูเก็ตริมทะเล นี่คือย่านที่ดีที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ย้ายมาประเทศไทย

5 รายการ

ทำเลเช่าที่ดีที่สุดในเชียงใหม่

เชียงใหม่ให้ความคุ้มค่าสุด ๆ สำหรับผู้เช่า ตั้งแต่ย่านนิมมานสุดฮิปไปจนถึงหางดงสงบ ๆ ค้นพบย่านที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์และงบของคุณ

โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติในคอนโดไทยอธิบายละเอียด

โควตา 49% ทำงานอย่างไร และควรทำอย่างไรเมื่ออาคารเต็มโควตา

อัปเดตเมื่อ 2 สิงหาคม 2569·7 รายการ

โควตา 49% วัดจากอะไรจริง ๆ

คำนวณจากพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต
คำนวณแยกรายอาคาร ไม่ใช่ทั้งเมืองหรือทั้งประเทศ
ที่ดิน บ้าน และทาวน์เฮาส์ไม่อยู่ภายใต้กฎนี้เลย
อาคารอาจเต็มโควตาก่อนที่ยูนิตทั้งหมดจะขายหมด

ดูประกาศ

วิธีตรวจสอบโควตาคงเหลือของอาคาร

สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดหรือฝ่ายขายของผู้พัฒนาโดยตรง
ขอการยืนยันเปอร์เซ็นต์คงเหลือเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่แค่คำพูด
ตรวจสอบก่อนวางเงินมัดจำจอง ไม่ใช่หลังจากนั้น
นายหน้าท้องถิ่นที่มีใบอนุญาตและคุ้นเคยกับอาคารมักตอบได้เร็วกว่าคอลเซ็นเตอร์

ดูประกาศ

แบบฟอร์ม FET: หลักฐานว่าเงินโอนมาจากต่างประเทศ

เงินต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศก่อน แล้วจึงแลกเป็นบาท
ยอดเงินในบัญชีบาทที่อยู่ในไทยแล้วไม่เข้าเงื่อนไขนี้
ยอดโอนก้อนใหญ่ได้แบบฟอร์ม FET อย่างเป็นทางการ ยอดเล็กได้หนังสือรับรองจากธนาคาร
กรมที่ดินต้องการต้นฉบับเอกสารนี้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

ดูประกาศ

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อโควตาเต็ม

ไม่มีการขาย Freehold ให้ต่างชาติเพิ่มจนกว่าเจ้าของเดิมจะขายให้คนไทย
ยูนิตโควตาไทยมักต้องใช้โครงสร้างบริษัทไทยหรือผู้ถือร่วมที่ถูกต้องตามกฎหมาย
ขอคำปรึกษาทางกฎหมายอิสระก่อนเลือกแนวทางโควตาไทย
การเช็กหลายอาคารในทำเลเป้าหมายช่วยเปิดทางเลือกได้เร็วขึ้น

ดูประกาศ

การเช่าระยะยาว: ทางเลือกสำรองสำหรับที่ดินและอาคารที่เต็มโควตา

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงได้ไม่ว่ากรณีใด
สัญญาเช่า 30 ปีพร้อมสิทธิ์ต่ออายุเป็นโครงสร้างทั่วไป ไม่ใช่การรับประกันตามกฎหมาย
การบังคับใช้ขึ้นอยู่กับสิ่งที่จดทะเบียนไว้ในสัญญาเช่าทั้งหมด
ให้ทนายด้านอสังหาฯ ไทยตรวจสอบข้อสัญญาต่ออายุก่อนเซ็น

ดูประกาศ