แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ฟื้นตัวแบบเลือกทำเลและระดับราคา

ตลาดที่อยู่อาศัยไทยเข้าสู่ปี 2569 ด้วยการฟื้นตัวแบบเลือกทำเลและระดับราคา ไม่ใช่การขยายตัวพร้อมกันทั้งตลาด ข้อมูลทางการสะท้อนว่าการซื้อขายบางกลุ่มดีขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการลดการเปิดโครงการใหม่ กำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดชะลอลง และสถาบันการเงินยังระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้นควรประเมินเป็นรายโครงการ รายทำเล และตามความพร้อมทางการเงิน มากกว่าตัดสินใจจากพาดหัวระดับประเทศเพียงตัวเดียว

ภาพตลาดผ่านตัวเลขสำคัญ 5 ชุด

• เศรษฐกิจไทยไตรมาส 1 ปี 2569 ขยายตัว 2.8% จากปีก่อน และ 0.7% จากไตรมาสก่อนหลังปรับฤดูกาล ตามข้อมูลของ สศช.

• ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศของ ธปท. อยู่ที่ 178.0 ในเดือนพฤษภาคม 2569 เพิ่มจาก 175.9 ในเดือนธันวาคม 2568 ส่วนกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ 171.6 เพิ่มจาก 169.7 โดยใช้ปี 2554 เท่ากับ 100

• จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลง 31.1% จากปีก่อนในไตรมาส 1 ขณะที่มูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลง 10.4% ตามข้อมูล REIC

• จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้น 10.5% แต่มูลค่ารวมลดลง 2.8% สะท้อนว่าสัดส่วนธุรกรรมขยับไปยังระดับราคาต่ำลง

• การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศเหลือ 3,241 หน่วย มูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.3% และ 17.9% จากปีก่อนตามลำดับ

ตัวเลขเหล่านี้บอกอะไร

กำลังซื้อแข็งแรงที่สุดในกลุ่มที่ภาระรายเดือนเข้าถึงได้ชัดเจน REIC รายงานว่าการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 13.7% ในด้านจำนวนหน่วยและ 13.6% ในด้านมูลค่าจากปีก่อน ตรงข้ามกับกลุ่มราคาสูงกว่า 7 ล้านบาทโดยประมาณ ซึ่งลดลง 14.9% ในด้านจำนวนหน่วยและ 16.4% ในด้านมูลค่า ตลาดจึงแบ่งชัดเจน ที่อยู่อาศัยระดับเริ่มต้นซึ่งตั้งราคาเหมาะสมยังขายได้ ขณะที่สต็อกราคาแพงหรืออยู่ผิดทำเลใช้เวลาขายนานขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไม่ได้ปรับลงพร้อมกัน ดัชนีของ ธปท. เพิ่มขึ้นเล็กน้อยระหว่างเดือนธันวาคมถึงพฤษภาคม แต่ดัชนีนี้เป็นค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่ 3 เดือนที่คำนวณจากข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ดัชนีราคาประกาศขายของทุกโครงการ ภาพรวมประเทศที่เพิ่มขึ้นจึงเกิดพร้อมกับส่วนลดในอาคารที่มีห้องเหลือขายหรือห้องคู่แข่งจำนวนมากได้ ตัวอย่างเช่น ดัชนีราคาคอนโดเปิดขายใหม่ใน EEC ของ REIC ลดลง 1.0% จากปีก่อนและ 0.3% จากไตรมาสก่อน เพราะอุปทานคงเหลือยังสูง

กำลังซื้อต่างชาติก็ควรอ่านอย่างระมัดระวัง การลดลงในไตรมาส 1 ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อต่างชาติหายไป แต่ทำให้สมมติฐานที่ว่าคอนโดทุกแห่งจะขายต่อให้ชาวต่างชาติได้ง่ายมีความเสี่ยงมากขึ้น สภาพคล่องขึ้นอยู่กับโควตาต่างชาติ คุณภาพหลังสร้างเสร็จ การบริหารอาคาร ทำเล และราคาของห้องเมื่อเทียบกับห้องมือสองในโครงการคู่แข่ง

สำหรับผู้ซื้อ: จัดการสินเชื่อก่อน แล้วค่อยต่อรองราคา

• ขอประเมินวงเงินสินเชื่อเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจ่ายค่าจองที่ขอคืนไม่ได้ แม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 1.00% หลังการประชุม ธปท. เดือนมิถุนายน แต่ธนาคารยังระมัดระวังกับผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง

• เปรียบเทียบราคาสุทธิหลังหักส่วนลด เฟอร์นิเจอร์ ค่าโอน และค่าส่วนกลาง การเปิดโครงการใหม่น้อยลงช่วยโครงการสร้างเสร็จที่มีคุณภาพได้ แต่สต็อกเดิมที่ยังเหลือมากก็เปิดพื้นที่ให้ต่อรอง

• ตรวจห้องจริงและเอกสารทางกฎหมาย ตรวจโฉนด ภาระผูกพัน ใบอนุญาต กองทุน ค่าส่วนกลาง บัญชีนิติบุคคล และข้อบกพร่อง โดยใช้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและวิศวกรรมที่เหมาะสม

มาตรการผ่อนคลาย LTV ช่วยผู้กู้บางกลุ่มได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะได้รับสินเชื่อ 100% โดยอัตโนมัติ สำหรับสัญญาที่เข้าเกณฑ์ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 เพดานกำกับอยู่ที่ 100% สำหรับสัญญากู้หลังที่สองขึ้นไปเมื่อหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท และตั้งแต่สัญญาแรกเมื่อหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป อย่างไรก็ตาม ธนาคารแต่ละแห่งยังพิจารณารายได้ หนี้เดิม ประวัติเครดิต และราคาประเมินของตนเอง

สำหรับผู้เช่าและนักลงทุน

ผู้เช่าควรเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัยทั้งหมดและเวลาเดินทาง ไม่ใช่เฉพาะค่าเช่าที่ประกาศ รวมเงินประกัน ค่าน้ำไฟ ที่จอดรถ เฟอร์นิเจอร์ และเงื่อนไขต่อสัญญา หากอาคารมีห้องของนักลงทุนจำนวนมาก ควรเปรียบเทียบหลายห้องในโครงการเดียวกัน เพราะห้องแบบเดียวกันอาจมีราคาสุทธิแตกต่างกันมาก

นักลงทุนควรคำนวณจากรายได้ค่าเช่า ไม่ใช่ความหวังว่าราคาจะขึ้น ควรทดสอบกรณีห้องว่างอย่างน้อยปีละหนึ่งเดือน รวมค่านายหน้า ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษี และระยะเวลาขายต่อที่นานขึ้น การโอนของชาวต่างชาติที่ลดลงและความต่างระหว่างกลุ่มราคาจับต้องได้กับตลาดระดับบน ทำให้การคาดหวังกำไรจากราคาทั่วทั้งตลาดมีความเสี่ยงเป็นพิเศษในปี 2569

สิ่งที่ควรติดตามในช่วงที่เหลือของปี 2569

• การอนุมัติสินเชื่อและหนี้ครัวเรือน เพราะดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลงไม่ได้ทำให้เกณฑ์สินเชื่อผ่อนคลายโดยอัตโนมัติ

• สต็อกสร้างเสร็จและโครงการเปิดใหม่ การเปิดใหม่น้อยลงช่วยระบายสต็อกได้เฉพาะทำเลที่อุปทานเดิมลดลงจริง

• ยอดโอนของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะว่าการลดลงในไตรมาส 1 จะเริ่มทรงตัวในกรุงเทพฯ ชลบุรี และภูเก็ตหรือไม่

• หลักฐานค่าเช่าและราคาขายต่อระดับโครงการ ควรใช้ข้อมูลธุรกรรมที่ปิดจริงเมื่อหาได้ ไม่ใช่ดูเฉพาะราคาประกาศ

แหล่งข้อมูลและวันที่อ้างอิง

บทความนี้ใช้ข้อมูลที่เผยแพร่ถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2569 ตัวเลขตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อ้างอิงไตรมาส 1 ปี 2569 ดัชนีราคาอ้างอิงถึงเดือนพฤษภาคม และอัตราดอกเบี้ยนโยบายอ้างอิงการประชุมวันที่ 24 มิถุนายน หน่วยงานผู้จัดทำอาจปรับปรุงตัวเลขภายหลัง

สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ — GDP ไตรมาส 1 ปี 2569

ธนาคารแห่งประเทศไทย — ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ปรับปรุง 30 มิถุนายน 2569

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ — ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2569

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ — การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ไตรมาส 1 ปี 2569

ธนาคารแห่งประเทศไทย — ผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน 24 มิถุนายน 2569

ธนาคารแห่งประเทศไทย — ขยายเวลาผ่อนคลาย LTV ถึง 30 มิถุนายน 2570