泰国租房者权益与规定

概览

无论 你 是 泰国 公民 还是 外国 人 在 泰国 租房 都 受 泰国 《民 商法典》 的 约束 该 法典 规定 了 所有 租赁 合同 的 基本 规则 自 2025 年 9 月 起 还 多 了 一 部 专门 的 消费者 保护 通知 用来 限制 专业 房东 可以 向 房客 收取 和 从 押金 中 扣除 的 金额 对于 外国 房客 而言 房东 还 需要 额外 完成 一 项 行政 手续

住宅 租赁 合同 属于 《民 商法典》 管辖 的 合同 押金 的 作用 是 保护 房东 免受 财产 损坏 或 拖欠 租金 的 损失 租期 超过 3 年 的 租约 必须 到 土地厅 办理 登记 才能 在 整个 租期 内 具有 完全 的 法律 效力 自 2025 年 9 月 4 日 起 凡是 经营 住宅 租赁 业务 的 房东 通常 指 出租 3 套 或 以上 单位 的 房东 或者 以 专业 方式 管理 租赁 业务 的 房东 都 必须 遵守 泰国 消费者 保护 委员会 (OCPB) 2568 年 (公元 2025 年) 通知 该 通知 规定 了 押金 与 预付 租金 合计 的 上限 要求 在 交房 时 制作 有 书面 记录 的 房屋 状况 报告 并且 限制 了 可以 从 押金 中 扣除 的 项目 此外 只要 房客 是 外国 人 房东 就 负有 向 移民局 申报 该 外国 人 居住 地址 的 义务

规则 与 要求

根据 《民 商法典》 租赁 合同 是 私人 之间 的 合同 房客 有 义务 支付 租金 并 缴纳 押金 作为 担保 房东 则 负责 维护 房产 的 结构 状况 使 其 保持 可 居住 的 状态 租期 超过 3 年 或者 约定 为 房客 终身 居住 的 租约 必须 在 土地厅 办理 登记 才能 在 超过 3 年 的 部分 具有 法律 约束力 一 份 未 登记 但 租期 超过 3 年 的 租约 本身 仍然 有效 但 只 能 在 最初 的 3 年 内 具有 强制 执行 力 [1]

泰国 消费者 保护 委员会 2568 年 (2025 年) 通知 自 2025 年 9 月 4 日 起 生效 适用 于 从事 住宅 租赁 业务 的 房东 该 通知 是 在 2018 年 旧 通知 的 基础 上 扩展 而 来 旧 通知 仅 覆盖 拥有 5 套 或 以上 单位 的 房东 而 新 通知 将 适用 范围 扩大 到 拥有 3 套 或 以上 单位 的 房东 以及 以 专业 方式 经营 租赁 业务 的 房东 [2] 根据 这 项 通知 押金 与 预付 租金 合计 不得 超过 3 个 月 的 租金 租期 结束 时 从 押金 中 做出 的 任何 扣除 都 必须 逐项 列明 房东 需要 提供 证据 例如 维修 或 清洁 费用 的 收据 作为 支持 并且 必须 在 交房 时 制作 一 份 房屋 状况 报告 最好 附 有 照片 并 由 双方 共同 确认 这 样 双方 就 有 了 一 份 有 记录 的 基准 用于 在 房客 退租 时 解决 关于 房屋 损坏 的 争议 [2] 该 通知 还 要求 使用 标准 合同 条款 目的 是 防止 房东 在 合同 中 加入 不 公平 的 单方面 条款 [2]

对于 外国 房客 而言 房东 或 接待 该 外国 人 的 一方 依据 《移民法》 第 38 条 负有 另 一 项 独立 的 义务 即 必须 在 外国 人 入住 后 24 小时 内 向 当地 移民 办公室 申报 这 项 制度 通常 被 称为 TM.30 需要 通过 移民局 第 38 条 专用 的 在线 系统 提交 如果 未 履行 该 义务 法律 规定 的 最高 罚款 为 10,000 泰铢 不过 根据 实际 报告 罚款 金额 通常 在 800 至 2,000 泰铢 之间 [3] 另外 外国 房客 本人 如果 连续 居留 超过 90 天 还 必须 自行 提交 90 天 报到 [3]

费用 税费 与 时间 节点

对于 从 受 2025 年 通知 约束 的 经营 性 房东 处 租房 的 房客 押金 与 预付 租金 的 合计 金额 不得 超过 3 个 月 的 租金 [2] 目前 没有 直接 向 房客 征收 的 租赁 税 房东 需要 就 自己 的 租金 收入 单独 承担 所得 税 义务 如果 房东 未 为 外国 房客 办理 TM.30 申报 相关 罚款 由 房东 承担 法律 规定 的 上限 为 10,000 泰铢 但 实际 执行 中 通常 更 低 [3]

分步 操作 指南

1. 签约 之前 先 确认 租期 长短 以及 是否 需要 到 土地厅 办理 登记 租期 超过 3 年 的 租约 必须 登记 才能 在 整个 期限 内 具有 完全 的 法律 效力 [1]
2. 如果 你 的 房东 名下 出租 单位 达到 3 套 或 以上 或者 以 专业 方式 管理 租赁 业务 请 确认 押金 与 预付 租金 合计 不 超过 3 个 月 租金 这 是 2025 年 OCPB 通知 的 要求 [2]
3. 入住 时 与 房东 共同 完成 一 份 书面 的 房屋 状况 报告 并 附 上 照片 由 双方 签字 确认 这 是 日后 一旦 就 押金 产生 争议 时 你 最 重要 的 证据 [2]
4. 如果 你 是 外国 人 请 以 书面 形式 与 房东 确认 已 在 你 入住 后 24 小时 内 完成 TM.30 申报 [3]
5. 如果 你 是 外国 人 并且 连续 居留 超过 90 天 请 按时 自行 提交 你 的 90 天 报到 [3]
6. 租期 结束 时 对照 最初 的 房屋 状况 报告 逐 项 检查 房产 状况 然后 再 就 任何 扣款 达成 一致 意见

常见 误区

最 常见 的 争议 是 在 没有 任何 书面 基准 记录 的 情况 下 就 押金 扣除 发生 争执 如果 入住 时 没有 签署 房屋 状况 报告 房客 将 很 难 对 房东 提出 的 损坏 索赔 提出 有效 反驳 而 这 正 是 2025 年 OCPB 通知 中 房屋 状况 报告 要求 想 要 弥补 的 漏洞 [2] 第 二 个 常见 误区 是 以为 OCPB 的 押金 上限 适用 于 所有 房东 但 实际上 它 只 适用 于 经营 住宅 租赁 业务 的 房东 即 拥有 3 套 或 以上 单位 或者 以 专业 方式 管理 租赁 的 房东 并 不 一定 适用 于 只是 非正式 地 出租 一 套 单位 的 个人 房东 尽管 如此 《民 商法典》 中 的 一般 公平 原则 仍然 适用 于 这 类 租约 [2] 第 三 个 常见 误区 是 签订 了 超过 3 年 的 长期 租约 却 没有 办理 登记 结果 在 发生 争议 时 才 发现 该 租约 只有 最初 3 年 具有 强制 执行 力 [1] 外国 房客 有 时 会 误 以为 TM.30 申报 是 自己 的 责任 但 实际上 这 是 房东 或 接待 方 的 法定 义务 房客 只 需要 确认 该 申报 确实 已经 完成 即可 [3]

近期 变化

泰国 消费者 保护 委员会 2568 年 通知 自 2025 年 9 月 4 日 起 生效 将 消费者 保护 的 适用 范围 从 原来 仅 覆盖 拥有 5 套 或 以上 单位 的 房东 (依据 2018 年 旧 通知) 扩大 到 拥有 3 套 或 以上 单位 或者 以 专业 方式 经营 租赁 业务 的 房东 同时 新增 了 押金 与 预付 租金 合计 不得 超过 3 个 月 租金 的 上限 逐项 列明 扣款 的 规则 以及 强制 要求 制作 房屋 状况 报告 [2] 而 《民 商法典》 中 关于 租期 超过 3 年 需 登记 的 规定 以及 TM.30 与 90 天 报到 的 申报 义务 则 是 长期 存在 且 并 未 发生 变化 的 规则 [1][3]