泰国房产法:泰国买家指南

作为 泰国公民 购买 房产 比 外国买家 简单 得多 不存在 持有配额 或 土地 购买禁令 等 限制 但 税费 手续费 以及 贷款规则 仍然 会 随着 政府 的 刺激措施 逐年调整 本文 概述了 截至 2026年9月15日 对 泰国买家 现行有效 的 规定

概览

政府 已将 优惠 过户费 降至 0.01% 抵押贷款 登记费 降至 0.01% (通常 更高) 适用于 符合条件 的 中低价位 住宅 有效期 延长至 2027年6月30日 泰国中央银行 目前的 贷款价值比 (LTV) 规则 允许 许多 第一套 和 第二套 住房 获得 最高 100% 的 融资 卖方 在 交易中 需要 承担 单独的 税费 所有 业主 每年 都要 缴纳 土地及建筑物税 期房 预售合同 与 定金 受到 一般 民法 保护 买方 应 坚持 将 相关条款 以 书面形式 写入 合同

规则与要求

对于 独栋别墅 联排别墅 商铺 以及 公寓 只要 购买价格 土地厅 评估价值 以及 贷款金额 三项 均 不超过 700万泰铢 且 买方 为 泰国籍 自然人 政府 已将 标准 过户费 从 2% 降至 0.01% 抵押贷款 登记费 从 1% 降至 0.01% 该 措施 于 2026年6月30日 由 内阁 批准 延期 并于 2026年7月1日 刊登 于 皇家公报 有效期 一直 延续到 2027年6月30日 [1] 超出 上述 门槛 的 买家 例如 房产 价格 更高 买方 非自然人 或 贷款金额 超过 700万泰铢 仍 需按 标准 税率 缴纳

在 融资 方面 泰国中央银行 现行的 LTV 规则 允许 价值 超过 1000万泰铢 的 第一套 住房 以及 价值 低于 1000万泰铢 的 第二套 住房 获得 最高 100% 的 融资 这项 放宽措施 自 2025年5月1日 起 生效 一直 持续到 2026年6月30日 泰国中央银行 于 2026年5月7日 至 6月5日 期间 就 是否 将 该 放宽措施 延长至 2027年6月30日 举行了 公众意见征询 该 延期 是否 最终 获批 在 用于 安排 购房时间 临近 原定 截止日期 的 交易 之前 应当 以 央行 最新公告 为准 加以 核实 [2]

在 交易 的 卖方 一侧 这 与 买卖双方 协商 由 谁 承担 哪些 费用 密切相关 根据 泰国法律 卖方 需要 缴纳 预扣所得税 (个人 适用 累进税率 法人 卖方 则 适用 1% 的 固定税率) 此外 如果 持有 该 房产 不满 5年 还 需 缴纳 3.3% 的 特定营业税 若 不适用 特定营业税 则 改为 缴纳 0.5% 的 印花税 [3]

一旦 成为 业主 每年 都 需要 缴纳 土地及建筑物税 法定 税率 上限 为 农业用地 0.15% 住宅用地 0.3% 其他 用途 或 闲置 土地 及建筑物 1.2% 该税 设有 自住 减免 若 业主 名下 同时 拥有 土地 与 房屋 评估价值 不超过 5000万泰铢 的 部分 可 获得 免税 若 业主 仅 拥有 建筑物 本身 则 免税 上限 为 1000万泰铢 关于 2026年 (佛历2569年) 截至 2026年 年初 尚未 颁布 任何 全面性 的 皇家法令 减税 措施 因此 2026年 被 视为 按 法定 税率 上限 全额 征税 的 年份 行业 团体 曾 提出 将 2026年 税率 下调 50% 的 建议 据报 政府 也 曾 予以 考虑 但 目前 尚未 发现 任何 确认 此事 的 皇家法令 在 皇家法令 正式 颁布 之前 应将 该 减税 视为 未经确认 [4]

对于 期房 (尚未 竣工) 的 购买 以及 定金 适用 泰国 一般 民商法典 的 标准 保护 买卖 预约合同 应当 明确 定金 金额 没收 定金 的 条件 开发商 的 施工 与 交付 时间表 以及 若 开发商 未能 按期 交付 时 买方 可以 采取 的 救济措施 买方 应当 核实 项目 是否 具备 所需 的 建筑许可 并 确认 定金 的 保管方式 能够 在 项目 停工 时 保护 买方 利益

费用、税务与时间表

符合 700万泰铢 门槛 条件 的 泰国 买家 在 2027年6月30日 之前 只需 缴纳 0.01% 的 过户费 加上 0.01% 的 抵押贷款 登记费 而 不是 标准的 2% 和 1% [1] 卖方 通常 承担 预扣所得税 以及 3.3% 的 特定营业税 或 0.5% 的 印花税 [3] 住宅 每年的 土地及建筑物税 在 减免 之前 最高 可达 评估价值 的 0.3% [4] 根据 房屋 价值 以及 是否 为 第一套 或 第二套 住房 至少 在 2026年6月30日 之前 仍 可能 获得 90% 至 100% 的 LTV 融资 [2]

操作步骤

1. 确认 你的 购买价格 评估价值 以及 贷款金额 是否 分别 都 不超过 700万泰铢 以便 在 2027年6月30日 之前 享受 0.01% 的 优惠 费率 [1]
2. 就 你 具体的 情况 (第一套 还是 第二套 住房 房产 价值 区间) 向 贷款银行 核实 泰国中央银行 现行的 LTV 上限 因为 该 放宽措施 延长 至 2026年6月30日 以后 是否 有效 需要 在 购买 时 再次 核实 [2]
3. 就 各项 与 过户 相关的 税费 由 谁 承担 进行协商 按照 惯例 费用 通常 由 双方 分摊 或 由 买方 承担 但 这 是 可以 协商的 并 应当 在 买卖合同 中 明确 写明
4. 对于 期房 购买 在 签约 之前 应 审查 开发商 的 许可证 付款与交付 时间表 以及 定金 没收 条款
5. 在 土地厅 办理 过户 登记 缴纳 相应的 费用 与 税款 若 涉及 贷款 融资 还 需 办理 抵押 登记
6. 在 持有 房产 之后 应为 每年的 土地及建筑物税 预留 预算 并 确认 是否 符合 自住 房产 的 免税 条件

常见误区

有些 买家 误以为 0.01% 的 优惠 费率 适用于 任何 房产 交易 但 实际上 只有 当 价格 评估价值 以及 贷款金额 三项 均 不超过 700万泰铢 且 买方 为 泰国籍 自然人 时 才 适用 [1] 第二个 常见 误区 是 按照 100% LTV 融资 在 2026年6月30日 之后 仍将 持续 有效 的 假设 来 做 预算 规划 但 截至 2026年 年中 该 延期 措施 仍 处于 公众意见征询 阶段 尚未 得到 确认 [2] 第三个 误区 是 在 规划 每年 持有 成本 时 将 传闻中 2026年 土地及建筑物税 下调 50% 的 消息 当作 已经 确定 的 事实 但 截至 本文 撰写 时 尚未 发现 任何 确认 此事 的 皇家法令 [4] 最后 一些 签署 期房 合同 的 买家 有时 会 忽略 核实 开发商 的 建筑许可 一旦 项目 停工 便会 面临 风险

近期变化

0.01% 的 过户费 与 抵押贷款 登记费 减免 已由 内阁 于 2026年6月30日 批准 延期 并 于 2026年7月1日 刊登 于 皇家公报 有效期 持续 至 2027年6月30日 [1] 泰国中央银行 自 2025年5月1日 起 施行的 100% LTV 放宽措施 原定于 2026年6月30日 到期 央行 已 就 延期 事宜 于 2026年5月7日 至 6月5日 举行 公众意见征询 其 最终结果 应以 央行 最新公告 为准 加以 确认 [2] 关于 将 2026年 土地及建筑物税 下调 50% 的 提议 已 有 讨论 但 尚未 经 皇家法令 确认 [4]