สิทธิและกฎการเช่าที่พักในประเทศไทย

ไม่ว่าคุณจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ การเช่าที่พักในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) สำหรับหลักการพื้นฐานของสัญญาเช่าทุกประเภท และตั้งแต่เดือนกันยายน 2568 เป็นต้นมา ยังอยู่ภายใต้ประกาศคุ้มครองผู้บริโภคฉบับเฉพาะที่จำกัดสิ่งที่ผู้ให้เช่ามืออาชีพสามารถเรียกเก็บและหักเงินจากผู้เช่าได้ สำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ ยังมีขั้นตอนด้านเอกสารเพิ่มเติมอีกหนึ่งขั้นตอนที่ผู้ให้เช่าต้องดำเนินการให้

ภาพรวม

สัญญาเช่าที่พักอาศัยเป็นสัญญาที่อยู่ภายใต้ ป.พ.พ. เงินมัดจำมีไว้เพื่อคุ้มครองผู้ให้เช่าจากความเสียหายหรือค่าเช่าที่ค้างชำระ และสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี จะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะบังคับใช้ได้ตลอดระยะเวลาเต็มของสัญญา นับตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 เป็นต้นมา ผู้ให้เช่าที่ประกอบธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัย โดยทั่วไปคือผู้ที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไป หรือบริหารจัดการการให้เช่าในเชิงวิชาชีพ จะต้องปฏิบัติตามประกาศคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) พ.ศ. 2568 ซึ่งกำหนดเพดานรวมของเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้า กำหนดให้ต้องมีรายงานสภาพห้องที่บันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษรตอนส่งมอบ และจำกัดสิ่งที่สามารถหักจากเงินมัดจำได้ นอกจากนี้ การมีผู้เช่าชาวต่างชาติยังก่อให้เกิดหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการแจ้งที่อยู่ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองอีกด้วย

กฎเกณฑ์และข้อกำหนด

ภายใต้ ป.พ.พ. สัญญาเช่าถือเป็นสัญญาระหว่างเอกชน ผู้เช่ามีหน้าที่จ่ายค่าเช่าและวางเงินมัดจำค้ำประกัน ส่วนผู้ให้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบดูแลรักษาสภาพโครงสร้างของทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้เช่า จะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้เกินกว่า 3 ปี สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน แม้จะระบุระยะเวลาเกิน 3 ปี ก็ยังคงมีผลใช้บังคับได้อยู่ เพียงแต่จะบังคับใช้ได้เฉพาะใน 3 ปีแรกเท่านั้น [1]

ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 ใช้บังคับกับผู้ให้เช่าที่ประกอบธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัย โดยต่อยอดจากประกาศฉบับเดิมในปี 2561 ซึ่งครอบคลุมผู้ให้เช่าที่มี 5 ยูนิตขึ้นไป โดยประกาศฉบับใหม่ได้ขยายขอบเขตให้ครอบคลุมผู้ที่มีตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไป หรือบริหารจัดการการให้เช่าในลักษณะมืออาชีพด้วย [2] ภายใต้ประกาศฉบับนี้ เงินมัดจำรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน การหักเงินจากเงินมัดจำเมื่อสิ้นสุดการเช่าจะต้องแจกแจงรายการอย่างชัดเจน โดยผู้ให้เช่าต้องมีหลักฐาน เช่น ใบเสร็จรับเงิน ประกอบค่าซ่อมแซมหรือค่าทำความสะอาดที่เรียกเก็บ และจะต้องมีการจัดทำรายงานสภาพห้องซึ่งควรมีภาพถ่ายประกอบและตกลงร่วมกันตอนส่งมอบห้อง เพื่อเป็นข้อมูลพื้นฐานที่บันทึกไว้สำหรับทั้งสองฝ่ายในการแก้ไขข้อพิพาทเกี่ยวกับความเสียหายเมื่อผู้เช่าย้ายออก [2] ประกาศฉบับนี้ยังกำหนดให้ใช้ข้อความสัญญามาตรฐาน เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ให้เช่าใส่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฝ่ายเดียว [2]

สำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติโดยเฉพาะ ผู้ให้เช่าหรือผู้ที่ให้ที่พักมีหน้าที่แยกต่างหากภายใต้มาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง คือต้องแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ภายใน 24 ชั่วโมง นับจากวันที่ชาวต่างชาติเข้าพักอาศัย ซึ่งเรียกกันทั่วไปว่า ตม.30 โดยยื่นแจ้งผ่านระบบออนไลน์ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองตามมาตรา 38 มีโทษปรับสูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตาม แม้ในทางปฏิบัติค่าปรับที่มีการรายงานมักอยู่ที่ประมาณ 800 ถึง 2,000 บาท [3] นอกจากนี้ ผู้เช่าชาวต่างชาติเองก็ต้องยื่นรายงานตัวทุก 90 วัน หากพำนักอยู่อย่างต่อเนื่องเกิน 90 วัน [3]

ค่าใช้จ่าย ภาษี และกรอบเวลา

สำหรับผู้เช่าที่เช่าจากผู้ให้เช่าที่ประกอบธุรกิจ ซึ่งอยู่ภายใต้ประกาศปี 2568 เงินมัดจำรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน [2] ไม่มีภาษีการเช่าที่เรียกเก็บจากผู้เช่าโดยตรง ผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบภาษีเงินได้จากค่าเช่าของตนเองแยกต่างหาก ค่าปรับ ตม.30 ในกรณีที่ผู้ให้เช่าไม่ได้แจ้งผู้เช่าชาวต่างชาติจะตกอยู่กับผู้ให้เช่า สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาทตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติมักต่ำกว่านั้น [3]

ขั้นตอนปฏิบัติ

1. ก่อนเซ็นสัญญา ให้ตรวจสอบระยะเวลาเช่าและว่าจำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหรือไม่ สัญญาที่เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนจึงจะบังคับใช้ได้เต็มระยะเวลา [1]
2. หากผู้ให้เช่าของคุณมีห้องเช่าตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไป หรือบริหารจัดการในเชิงวิชาชีพ ให้ตรวจสอบว่าเงินมัดจำรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน ตามประกาศ สคบ. ปี 2568 [2]
3. จัดทำรายงานสภาพห้องเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมภาพถ่ายตอนย้ายเข้า และให้ทั้งสองฝ่ายลงลายมือชื่อ นี่คือหลักฐานหลักที่คุณจะต้องใช้หากเกิดข้อพิพาทเรื่องเงินมัดจำในภายหลัง [2]
4. หากคุณเป็นชาวต่างชาติ ให้ยืนยันกับผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรว่าได้ยื่น ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากคุณย้ายเข้าแล้ว [3]
5. หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่พำนักอยู่อย่างต่อเนื่องเกิน 90 วัน ให้ยื่นรายงานตัว 90 วันของคุณเองให้ตรงเวลา [3]
6. เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ให้เดินตรวจสภาพทรัพย์สินเทียบกับรายงานสภาพห้องฉบับเดิม ก่อนตกลงเรื่องการหักเงินใดๆ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

ข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดคือเรื่องการหักเงินมัดจำโดยไม่มีข้อมูลพื้นฐานที่บันทึกไว้ หากไม่มีรายงานสภาพห้องที่ลงลายมือชื่อตั้งแต่วันย้ายเข้า ผู้เช่าจะโต้แย้งคำกล่าวอ้างเรื่องความเสียหายของผู้ให้เช่าได้ยากมาก ซึ่งนี่คือช่องว่างที่ข้อกำหนดเรื่องรายงานสภาพห้องในประกาศ สคบ. ปี 2568 ตั้งใจจะปิดให้ได้ [2] ข้อผิดพลาดที่สองคือการเข้าใจผิดว่าเพดานเงินมัดจำตามประกาศ สคบ. ใช้กับผู้ให้เช่าทุกราย ทั้งที่จริงแล้วใช้กับผู้ให้เช่าที่ประกอบธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัย (3 ยูนิตขึ้นไป หรือบริหารจัดการมืออาชีพ) เท่านั้น ไม่จำเป็นต้องใช้กับบุคคลทั่วไปที่ให้เช่าห้องเดียวแบบไม่เป็นทางการ แม้หลักการความเป็นธรรมทั่วไปตาม ป.พ.พ. จะยังคงใช้กับสัญญาเหล่านั้นอยู่ [2] ข้อผิดพลาดที่สามคือการเซ็นสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีโดยไม่จดทะเบียน แล้วมาพบภายหลังว่าสัญญาบังคับใช้ได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้นเมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น [1] ผู้เช่าชาวต่างชาติบางครั้งเข้าใจผิดว่า ตม.30 เป็นความรับผิดชอบของตนเอง ทั้งที่จริงแล้วเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่พัก แม้จะควรตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการยื่นแจ้งจริง [3]

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงล่าสุด

ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 ขยายขอบเขตความคุ้มครองผู้บริโภคจากเดิมที่ครอบคลุมผู้ให้เช่าที่มี 5 ยูนิตขึ้นไป (ภายใต้ประกาศปี 2561) ไปสู่ผู้ให้เช่าที่มี 3 ยูนิตขึ้นไป หรือดำเนินธุรกิจให้เช่าในเชิงวิชาชีพ พร้อมทั้งเพิ่มเพดานรวมของเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้าที่ 3 เดือน กฎเรื่องการแจกแจงรายการหักเงิน และข้อกำหนดบังคับเรื่องรายงานสภาพห้อง [2] ส่วนกฎการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีตาม ป.พ.พ. และหน้าที่การแจ้ง ตม.30 กับการรายงานตัว 90 วันนั้น เป็นกฎที่มีมานานแล้วและไม่มีการเปลี่ยนแปลง [1][3]