กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยสำหรับผู้ซื้อชาวไทย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทยนั้นง่ายกว่าการซื้อขายโดยชาวต่างชาติ เพราะไม่มีโควตาการถือครองหรือข้อห้ามเรื่องที่ดินที่ต้องกังวล แต่ภาษี ค่าธรรมเนียม และกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อยังคงเปลี่ยนแปลงไปในแต่ละปีตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล บทความนี้สรุปสิ่งที่มีผลบังคับใช้อยู่ในปัจจุบันสำหรับผู้ซื้อชาวไทย ณ วันที่ 15 กันยายน 2569 ตัวเลขและวันที่ที่ปรากฏในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งข้อมูลที่เผยแพร่ล่าสุดเท่าที่ตรวจสอบได้ และควรตรวจสอบซ้ำกับหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจทำธุรกรรมจริง

ภาพรวม

รัฐบาลได้ขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% (ซึ่งปกติสูงกว่านี้) สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำถึงปานกลางที่เข้าเงื่อนไข ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 กฎเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยในปัจจุบันอนุญาตให้กู้ได้สูงสุด 100% สำหรับบ้านหลังแรกและหลังที่สองหลายกรณี ฝ่ายผู้ขายต้องรับผิดชอบภาษีแยกต่างหากในขั้นตอนการโอน และเจ้าของทุกรายต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นประจำทุกปี ส่วนสัญญาซื้อขายบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ (ขายตามแบบ) และเงินมัดจำยังคงได้รับความคุ้มครองตามหลักกฎหมายแพ่งทั่วไป ซึ่งผู้ซื้อควรยืนกรานให้ระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษร

กฎเกณฑ์และข้อกำหนด

สำหรับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียมที่มีราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน และวงเงินกู้แต่ละรายการไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย รัฐบาลได้ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐานจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% มาตรการนี้ได้รับการขยายเวลาโดยคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 มีผลบังคับใช้ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 [1] ผู้ซื้อที่อยู่นอกเหนือเงื่อนไขเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินราคาสูงกว่า ผู้ซื้อที่ไม่ใช่บุคคลธรรมดา หรือวงเงินกู้เกิน 7 ล้านบาท จะต้องชำระในอัตรามาตรฐานตามปกติ

ในด้านการเงิน กฎเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยในปัจจุบันอนุญาตให้กู้ได้สูงสุด 100% สำหรับบ้านหลังแรกที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นมาตรการผ่อนปรนที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้จัดให้มีการรับฟังความคิดเห็นสาธารณะระหว่างวันที่ 7 พฤษภาคม ถึง 5 มิถุนายน 2569 เกี่ยวกับการขยายเวลามาตรการนี้ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ทั้งนี้ควรตรวจสอบว่าการขยายเวลาดังกล่าวได้รับการอนุมัติจริงหรือไม่กับประกาศฉบับล่าสุดของธนาคารแห่งประเทศไทย ก่อนที่จะนำไปอ้างอิงในการวางแผนซื้อที่มีกำหนดเวลาใกล้เคียงกับวันสิ้นสุดมาตรการเดิม [2]

ในด้านฝ่ายผู้ขายของธุรกรรม ซึ่งมีความเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อในการเจรจาต่อรองว่าใครจะเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายใด กฎหมายไทยกำหนดให้ผู้ขายต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (อัตราก้าวหน้าสำหรับบุคคลธรรมดา และอัตราคงที่ 1% สำหรับนิติบุคคล) รวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% หากถือครองทรัพย์สินมาน้อยกว่า 5 ปี หรืออากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% หากไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ [3]

เมื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สินแล้ว ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกจัดเก็บเป็นประจำทุกปี โดยมีเพดานอัตราตามกฎหมายอยู่ที่ 0.15% สำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร 0.3% สำหรับที่อยู่อาศัย และ 1.2% สำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่นหรือที่ดินรกร้างว่างเปล่า มีการยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลักที่อยู่อาศัยจริง กล่าวคือมูลค่าประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้นสำหรับเจ้าของที่ถือครองทั้งที่ดินและบ้านในชื่อตนเอง และไม่เกิน 10 ล้านบาทหากเจ้าของถือครองเฉพาะตัวสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น สำหรับปี 2569 (พุทธศักราช 2569) จนถึงต้นปี 2569 ยังไม่มีการประกาศพระราชกฤษฎีกาลดหย่อนภาษีในภาพรวม ทำให้ปี 2569 ถูกพิจารณาเป็นปีที่ต้องเสียภาษีเต็มอัตราตามเพดานที่กฎหมายกำหนด มีข้อเสนอจากกลุ่มผู้ประกอบการในภาคอุตสาหกรรมให้ลดหย่อนลง 50% สำหรับปี 2569 และมีรายงานว่ารัฐบาลกำลังพิจารณาอยู่ แต่ยังไม่พบพระราชกฤษฎีกาที่ยืนยันเรื่องนี้ จึงควรถือว่าการลดหย่อนดังกล่าวยังไม่ได้รับการยืนยันจนกว่าจะมีการประกาศพระราชกฤษฎีกาอย่างเป็นทางการ [4]

สำหรับการซื้อบ้านหรือคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ (ขายตามแบบก่อนก่อสร้างแล้วเสร็จ) และการวางเงินมัดจำ จะได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรฐานทั่วไป สัญญาจะซื้อจะขายควรระบุจำนวนเงินมัดจำ เงื่อนไขการริบเงินมัดจำ กำหนดเวลาก่อสร้างและการส่งมอบของผู้พัฒนาโครงการ รวมถึงแนวทางเยียวยาหากผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนด ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าโครงการมีใบอนุญาตก่อสร้างครบถ้วน และเงินมัดจำถูกเก็บรักษาภายใต้เงื่อนไขที่คุ้มครองผู้ซื้อหากโครงการหยุดชะงัก

ค่าใช้จ่าย ภาษี และระยะเวลา

ผู้ซื้อชาวไทยที่เข้าเงื่อนไขภายใต้เกณฑ์ 7 ล้านบาท จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% บวกกับค่าจดทะเบียนจำนอง 0.01% ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 แทนที่จะเป็นอัตรามาตรฐาน 2% และ 1% [1] โดยทั่วไปฝ่ายผู้ขายจะเป็นผู้รับภาระภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) หรืออากรแสตมป์ (0.5%) [3] ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีอยู่ที่สูงสุด 0.3% ของมูลค่าประเมินสำหรับที่อยู่อาศัย ก่อนหักการยกเว้น [4] การขอสินเชื่อที่มีอัตราส่วน LTV สูงถึง 90–100% อาจยังพอหาได้ ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้านและเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังที่สอง อย่างน้อยจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 [2]

ขั้นตอนการดำเนินการ

1. ตรวจสอบว่าราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินกู้ของคุณแต่ละรายการอยู่ที่หรือต่ำกว่า 7 ล้านบาทหรือไม่ เพื่อให้เข้าเงื่อนไขอัตราค่าธรรมเนียม 0.01% ก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2570 [1]
2. ตรวจสอบวงเงิน LTV ปัจจุบันของธนาคารแห่งประเทศไทยสำหรับกรณีของคุณโดยเฉพาะ (บ้านหลังแรกหรือหลังที่สอง ระดับราคา) กับธนาคารผู้ให้กู้ เนื่องจากการขยายเวลามาตรการผ่อนปรนออกไปเกินวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ยังต้องได้รับการยืนยันอีกครั้ง ณ เวลาที่คุณทำการซื้อ [2]
3. เจรจาว่าใครจะเป็นผู้รับภาระภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนแต่ละประเภท ตามธรรมเนียมมักจะแบ่งกันหรือผู้ซื้อเป็นผู้รับภาระ แต่สามารถต่อรองได้และควรระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย
4. สำหรับการซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ ให้ตรวจสอบใบอนุญาตของผู้พัฒนาโครงการ ตารางการชำระเงินและการส่งมอบ รวมถึงเงื่อนไขการริบเงินมัดจำก่อนลงนาม
5. จดทะเบียนการโอนที่สำนักงานที่ดิน โดยชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง และจดทะเบียนจำนองหากมีการขอสินเชื่อ
6. วางแผนงบประมาณสำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีเมื่อถือครองทรัพย์สินแล้ว โดยตรวจสอบว่าคุณเข้าเงื่อนไขการยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

ผู้ซื้อบางรายเข้าใจผิดว่าอัตราค่าธรรมเนียม 0.01% ใช้ได้กับการซื้อบ้านทุกกรณี แต่ที่จริงแล้วจะใช้ได้เฉพาะเมื่อราคา ราคาประเมิน และวงเงินกู้แต่ละรายการอยู่ที่หรือต่ำกว่า 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น [1] ข้อผิดพลาดประการที่สองคือการวางแผนงบประมาณโดยสมมติว่าสินเชื่อ LTV 100% จะยังมีอยู่หลังจากวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ทั้งที่การขยายเวลานั้นยังอยู่ในขั้นตอนการรับฟังความคิดเห็นสาธารณะเท่านั้น ณ กลางปี 2569 และยังไม่ได้รับการยืนยัน [2] ข้อผิดพลาดประการที่สามคือการถือว่าการลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% สำหรับปี 2569 เป็นเรื่องแน่นอนในการวางแผนค่าใช้จ่ายการถือครองรายปี ทั้งที่ยังไม่พบพระราชกฤษฎีกาที่ยืนยันเรื่องนี้ ณ เวลาที่เขียนบทความนี้ [4] สุดท้าย ผู้ซื้อที่ลงนามสัญญาซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จบางครั้งละเลยการตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างของผู้พัฒนาโครงการ ทำให้มีความเสี่ยงหากโครงการหยุดชะงัก

การเปลี่ยนแปลงล่าสุด

การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% ได้รับการขยายเวลาโดยคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 มีผลไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 [1] มาตรการผ่อนปรน LTV 100% ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 มีกำหนดสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 โดยมีการรับฟังความคิดเห็นสาธารณะเรื่องการขยายเวลาระหว่างวันที่ 7 พฤษภาคม ถึง 5 มิถุนายน 2569 ผลลัพธ์ของเรื่องนี้ควรได้รับการยืนยันกับประกาศฉบับล่าสุดของธนาคารแห่งประเทศไทย [2] ข้อเสนอลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2569 ลง 50% ได้ถูกพูดถึง แต่ยังไม่ได้รับการยืนยันด้วยพระราชกฤษฎีกา [4]